قانون تملک آپارتمان‌ ها + بررسی ماده تملک آپارتمان

یکی از مواردی که لازم است مدیر آپارتمان و صاحب خانه ها بدانند، قانون تملک آپارتمان‌ ها  است. در این قانون، 14 ماده قید شده که هر کدام از آن ها از جمله ماده 4 آپارتمان نشینی، ماده 7 و… است. برای مثال، یکی از حیاتی‌ترین ارکان این قانون، ماده ۴ است که به کالبدشکافی هزینه‌های ساختمان می‌پردازد؛ البته تک تک قانون های تملک آپارتمان دارای اهمیت است. واقع، هر یک از ماده های تملک در آپارتمان به ما می‌آموزد که در زیر یک سقف مشترک، مسئولیت‌پذیریِ مالی، بهایِ برخورداری از امنیت و رفاه جمعی است.  در ادامه بخوانید.

آیین‌ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها چیست؟

بر اساس آیین‌ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها ، ساختمان‌هایی بیشتر از سه واحد مستقل دارد، باید مدیر داشته باشد تا به عنوان بازوی اجرایی، مصوبات مجمع عمومی را عملیاتی کرده و بر تمامی امور مالی و فنی بنا نظارت کنند. به طور کلی  آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان نشینی، با دقت بالایی ضوابط مربوط به محاسبه شارژ آپارتمان و هزینه‌های مشترک، فرآیند رسیدگی به شکایات ساکنین و همچنین استانداردهای بهره‌برداری از مشاعات نظیر پارکینگ، حیاط و انباری را تبیین کرده است تا از هرگونه سلیقه‌گرایی در مدیریت ساختمان جلوگیری شود. در ادامه 14 ماده تملک آپارتمان بررسی شده.

 

قانون تملک آپارتمان‌ ها (با آخرین اصلاحات و الحاقات)

ماده ۱ – مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان، شامل دو قسمت است:

۱. مالکیت قسمت‌های اختصاصی.
۲. مالکیت قسمت‌های مشترک.

ماده ۲ – قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون، عبارت از بخش‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد.

به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود؛ مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.

ماده ۳ – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک، غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک نیز قهری (اجباری) خواهد بود.

ماده ۴ تملک آپارتمان– حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان؛ به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق، تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.

تبصره ۱: مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کنند.

تبصره ۲: در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.

تبصره ۳: چنانچه چگونگی استقرار حیاط، بالکن یا تراس مجموعه به‌گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت بر عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است. (اصلاحی ۱۳۷۶)

ماده ۵ – انواع شرکت‌های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد تجارتِ ساختمان‌سازی (اعم از مسکونی، پیشه، اجاره یا فروش) تشکیل می‌شوند، از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمرتبط با کارهای ساختمانی ممنوع هستند.

ماده ۶ – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور قسمت‌های مشترک با اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره: نشانی مالکین برای ارسال دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات، همان محل اختصاصی آن‌ها در ساختمان است؛ مگر آنکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده ۷ تملک آپارتمان ها  – هرگاه یک واحد دارای مالکین متعدد باشد، مالکان یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها مکلف‌اند یک نفر نماینده برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت سهم مخارج مشترک معرفی نمایند. در غیر این صورت، رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود؛ مگر آنکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک‌بار تجدید دعوت خواهد شد.

ماده ۸ – در هر ساختمان مشمول این قانون، چنانچه تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلف است مدیر یا مدیرانی را انتخاب نماید. وظایف، تعهدات و مدت مدیریت در آیین‌نامه اجرایی تعیین می‌شود.

ماده ۹ – هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد. هیچ‌یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت، تغییراتی در محل یا شکلِ در، سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر (دید عمومی) باشد، ایجاد کنند.

ماده ۱۰ – هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید، به نسبت مساحت اختصاصی خود در زمین ساختمان نیز مشاعاً سهیم می‌گردد، مگر آنکه زمین وقف یا متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجاره‌بهای آن را بپردازد. مخارج مربوط به حفاظت ملک، جلوگیری از انهدام و اداره تاسیسات مشترک باید به تناسب حصه هر مالک پرداخت شود، حتی اگر آن مالک از آن خدمات صرف‌نظر نماید.

 

ماده ۱۰ مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود، مدیر ساختمان به‌وسیله اظهارنامه قانونی با ذکر مبلغ بدهی و صورت‌ریز، آن را مطالبه می‌کند. هرگاه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، بدهی پرداخت نشود، مدیر می‌تواند از ارائه خدمات مشترک (مانند شوفاژ، آب گرم، برق، گاز و غیره) به آن واحد خودداری کند. در صورت ادامه امتناع، اداره ثبت محل به تقاضای مدیر، برای وصول وجه بر طبق اظهارنامه، اجراییه صادر خواهد کرد.

تبصره ۱: در صورت عدم امکان قطع خدمات، مدیر می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند. دادگاه‌ها موظفند این شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را تا دو برابر مبلغ بدهی جریمه نمایند.

تبصره ۳: نظر مدیر ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت رسیدگی کرده و رأی صادر می‌کند که این رأی قطعی است.

ماده ۱۲ – دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند (انتقال، اجاره، رهن و…) گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، مطالبه نمایند.

ماده ۱۳ – در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر جانی و مالی برود، اکثریت مالکان می‌توانند با حکم دادگاه و تأمین مسکن استیجاری برای اقلیت مخالف، نسبت به تجدید بنا اقدام نمایند.

ماده ۱۴ تملک آپارتمان ها  – مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. در صورت عدم اقدام و بروز حادثه، مدیران مسئول جبران خسارات خواهند بود. مطلب مرتبط: بیمه آتش سوزی ساختمان

مطلب مرتبط: نحوه شکایت از ساختمان سازی همسایه

بخش دوم قانون تملک آپارتمان ها : شناخت فضاها

ماده ۱ (بخش اختصاصی): هر بخشی از ساختمان که در سند به نام شماست و عرفاً فقط شما از آن استفاده می‌کنید (مثل داخل واحد)، بخش اختصاصی است.
ماده ۲ (سند مجزا): برای هر واحد اختصاصی باید سند جداگانه صادر شود که در آن متراژ، شماره طبقه، پارکینگ و انباری دقیقاً ذکر شده باشد.
ماده ۳ (مشاعات یا بخش‌های مشترک): هر جایی که همه ساکنان مستقیم یا غیرمستقیم از آن استفاده می‌کنند (مثل حیاط یا راهرو)، مشترک است. هیچ‌کس حق ندارد مشاعات را به خودش اختصاص دهد.

تبصره: گذاشتن کفش، میز و صندلی یا نگهداری حیوانات در مشاعات مطلقاً ممنوع است.

ماده ۴ (لیست کامل مشاعات): موارد زیر متعلق به همه است:

• زمین زیر ساختمان، اسکلت و نمای بنا.
• تأسیسات (چاه، پمپ، لوله‌های اصلی آب، گاز، فاضلاب، تابلوی برق، مرکز تلفن).
• آسانسور، پشت‌بام، پله‌های فرار و اتاق سرایدار.
• راهروها، پله‌ها و پاگردهایی که خارج از واحدها هستند.تبصره: دیوارهای بین دو واحد مشترک است (مگر اینکه دیوار باربر و جزو اسکلت باشد).

بخش دوم قانون تملک آپارتمان ها : مجمع عمومی (پارلمان ساختمان)

ماده ۵ (تشکیل مجمع): اگر تعداد مالکان بیش از ۳ نفر باشد، باید مجمع عمومی تشکیل شود.
ماده ۶ (زمان جلسه): زمان جلسه با رأی مالکانی تعیین می‌شود که بیش از نصف متراژ کل ساختمان را دارند. اگر به توافق نرسیدند، تصمیم ۳ نفر از مالکان برای تعیین زمان کافی است.
ماده ۷ (مدیریت): در اولین جلسه باید یک رئیس مجمع و سپس یک یا چند مدیر انتخاب شوند. مجمع باید حداقل سالی یک‌بار تشکیل گردد. مطلب مرتبط:  وظایف مدیر ساختمان یا آپارتمان
ماده ۸ (رسمیت جلسه): برای اینکه جلسه رسمی باشد، باید مالکانِ بیش از نصف متراژ کل حضور یابند.

تبصره: اگر بار اول تعداد کافی نیامد، جلسه ۱۵ روز عقب می‌افتد. اگر بار دوم هم نیامدند، ۱۵ روز دیگر تمدید می‌شود و در جلسه سوم، هر تعداد نفری که بیایند، تصمیمشان قانونی است.

ماده ۹ (نماینده): اگر کسی به جای مالک می‌آید، باید وکالت‌نامه معتبر داشته باشد.
ماده ۱۰ (واحد مشترک): طبق قانون تملک آپارتمان، اگر یک واحد چند مالک دارد (مثل ارث)، آن‌ها فقط باید ۱ نفر را برای شرکت در جلسات معرفی کنند.
ماده ۱۱ (اختیارات مجمع): انتخاب مدیر، بررسی هزینه‌ها، تصویب گزارش مالی سالانه و تصمیم‌گیری برای تعمیرات بزرگ بر عهده مجمع است.
ماده ۱۲ (صورت‌جلسه): تمام تصمیمات باید مکتوب شود و مدیر باید طی ۱۰ روز، غایبان را از تصمیمات باخبر کند.

بخش سوم قانون تملک آپارتمان ها : وظایف مدیر (مجری قانون)

ماده ۱۴ و ۱۵ (مدت مدیریت): مدیر مسئول حفظ ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع است. تعداد مدیران باید فرد (۱، ۳ یا ۵ نفر) باشد و دوره آن‌ها ۲ سال است (قابل تمدید).
ماده ۱۶ (جانشین): اگر مدیری فوت کند یا استعفا دهد، باید جلسه فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل شود.
ماده ۱۸ (خزانه‌دار): یکی از مدیران خزانه‌دار می‌شود تا حسابِ دخل و خرج را در دفتری ثبت کرده و به مجمع گزارش دهد.
ماده ۱۹ (امانت‌داری): مدیر امین ساختمان است و نمی‌تواند وظایفش را به شخص دیگری واگذار کند.
ماده ۲۰ (بیمه آتش‌سوزی): مدیر موظف است کل ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و حق بیمه را به نسبت متراژ از مالکان بگیرد.
ماده ۲۱ (اطلاع‌رسانی هزینه): مدیر باید سهم هزینه‌های هر واحد را از طریق نامه یا روش‌های مشخص شده به اطلاع مالکان برساند.
ماده ۲۲ (استخدام سرایدار): در ساختمان‌های بیش از ۱۰ واحد، استخدام دربان یا سرایدار برای نظافت و نگهبانی الزامی است.

---

فصل سوم و چهارم آیین‌نامه اجرایی (مربوط به هزینه‌ها و نگهداری ساختمان)

در ادامه، فصل سوم و چهارم آیین‌نامه اجرایی (مربوط به هزینه‌ها و نگهداری ساختمان) با بیانی ساده و کاربردی برای شما بازنویسی شده است:

فصل سوم:قانون تملک آپارتمان هزینه‌های مشترک

ماده ۲۳ (فرمول تقسیم هزینه‌ها):
ساکنان باید هزینه‌های نگهداری ساختمان را پرداخت کنند. اگر مالکان روش خاص دیگری را تصویب نکرده باشند، تقسیم پول طبق این دو قانون است:

بر اساس قانون تملک آپارتمان، هزینه‌های نسبی (بر اساس متراژ): هزینه‌هایی که به مساحت واحد ربط دارند، مثل گاز، آب، آسفالت پشت‌بام و تعمیرات اساسی، به نسبت متراژ هر واحد تقسیم می‌شوند (واحد بزرگتر، سهم بیشتر).

هزینه‌های مساوی (تعداد واحدی): هزینه‌هایی که به متراژ ربطی ندارند، مثل حقوق سرایدار، نگهبان، باغبان، هزینه‌های تزیینات مشاعات و سرویس آسانسور، بین همه واحدها به‌طور مساوی تقسیم می‌شوند.

نکته: تشخیص نهایی سهم هر واحد بر عهده مدیر ساختمان است.

ماده ۲۴ (حق اعتراض):
اگر کسی به مبلغ شارژ خود اعتراض داشته باشد، ابتدا باید به مدیر مراجعه کند تا رسیدگی شود. اگر مدیر توجهی نکرد، فرد حق دارد به شورای حل اختلاف یا دادگاه شکایت کند.

ماده ۲۵ (لیست هزینه‌های مشترک):

پول شارژ صرف این موارد می‌شود:

حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تجهیزات (مثل نظافت و تعمیرات جزئی).

هزینه‌های اداری ساختمان و حقوق (حق‌الزحمه) مدیر در صورت تصویب.

فصل چهارم تملک آپارتمان ها : حفظ و تعمیر بنا (چه کسی مسئول تعمیرات است؟)

ماده ۲۶ (هزینه‌های اختصاصیِ چند واحد):
اگر مالکان توافق کنند که هزینه نگهداری یک بخش خاص (مثلاً یک لاین جداگانه آسانسور یا یک حیاط خلوت خاص) فقط بر عهده چند واحد باشد، فقط همان واحدها مسئول پرداخت و تصمیم‌گیری برای آن بخش هستند و بقیه ساکنان مسئولیتی ندارند.

ماده ۲۷ (تنخواه‌گردان):
مدیر ساختمان موظف است مبلغی را به عنوان تنخواه (صندوق ذخیره) از ساکنان دریافت کند تا در صورت بروز حوادث ناگهانی یا تعمیرات فوری (مثل سوختن پمپ آب در نیمه‌شب)، پول نقد برای هزینه کردن در اختیار داشته باشد.

نکته کلیدی: ماده ۲۳ یکی از پرچالش‌ترین بخش‌هاست؛ به یاد داشته باشید که هزینه‌هایی مثل ایزوگام همیشه به نسبت متراژ است، اما هزینه نظافت معمولاً مساوی تقسیم می‌شود.

---

از مهم ترین ماده ها در قانون تملک آپارتمان که بیشتر باید توضیح داده شود

ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها

ماده 3آ یین‌ نامه اجرایی قانون تملک آپارتما ن‌ها به یکی از حساس‌ترین نقاط چالش‌برانگیز در آپارتمان‌ها، یعنی تعریف دقیق بخش‌های مشترک (مشاعات) می‌پردازد. بر اساس ماده ۳، قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نیست و به تمامی صاحب خانه ها و حتی مستاجرین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد، مشترک محسوب می‌شود.

این ماده به شفافیت بیان می‌کند که گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک که همگانی استفاده میشود، ممنوع است، مگر با رضایت تمامی مالکین؛ که این خود ضمانت اجرای نظم در محیط‌های همگانی ساختمان است.

یکی از رایج ترین مشکلات، وجود حیوانات اهلی در پارکینگ  و نگهداری دوچرخه در زیر راه پله است. مدیر ساختمان موظف است که تذکر دهد. هرگونه مزاحمت ممنوع است.

ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها

ماده ۲۳ بر تعهدات مالی مالکین در قبال مخارج مشترک تمرکز دارد. بر اساس این ماده، سهم هر یک از مالکین آپارتمان‌ها از هزینه‌های مشترک، اعم از اینکه مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی ساختمان محاسبه می‌شود (مگر در مواردی که طبق عرف یا تصمیم مجمع عمومی، مبنای دیگری برای هزینه‌هایی مثل سرایداری یا نگهبانی تعیین شده باشد). این ماده مانع از آن می‌شود که مالکین طبقات پایین به بهانه عدم استفاده از پشت‌بام یا آسانسور، از پرداخت هزینه‌های نگهداری آن‌ها شانه خالی کنند.

 

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها

ماده ۴ قانون، تکلیف پرداخت هزینه‌های مشترک را نهایی می‌کند. این ماده صراحتاً بیان می‌دارد که پرداخت سهم هزینه‌های مشترک از طرف مالکین الزامی است و “عدم استفاده” از بخش‌های مشترک، دلیلی برای معافیت از پرداخت هزینه‌ها نخواهد بود. این ماده قانونی، پایه و اساس عدالت در توزیع مخارج ساختمان است و به مدیر ساختمان اجازه می‌دهد که بر مبنای مساحت واحدها یا معیارهای تصویب شده، بودجه لازم برای سرپا نگه داشتن بنا و تأسیسات آن را جمع‌آوری کند.

ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها

این ماده، قدرتمندترین ابزار اجرایی مدیر ساختمان در برابر واحدهای بدهکار است. طبق ماده ۱۰ مکرر، در صورت امتناع مالک یا مستأجر از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان می‌تواند با ارسال اظهارنامه و گذشت ۱۰ روز، از ارائه خدمات مشترک (مانند برق، گاز، آب گرم و…) به آن واحد خودداری کند. همچنین این ماده اجازه می‌دهد که از طریق صدور اجراییه توسط اداره ثبت، نسبت به وصول بدهی اقدام شود، که نشان‌دهنده حمایت قاطع قانون از پایداری مدیریت ساختمان است.

ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها

ماده ۱۴ به موضوع حیاتی بیمه آتش‌سوزی ساختمان می‌پردازد. این ماده مدیر یا مدیران ساختمان را موظف می‌کند که تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. نکته کلیدی اینجاست که سهم هر یک از مالکان از حق بیمه ساختمان به نسبت سهم آن‌ها در مشاعات محاسبه می‌شود. اهمیت این ماده در آن است که اگر مدیر اقدام به بیمه نکند و حادثه‌ای رخ دهد، شخص مدیر مسئول جبران خسارات وارده به مالکین خواهد بود؛ لذا این ماده به نوعی ضامن امنیت سرمایه مالکان در برابر حوادث غیرمترقبه است.

سخت آخر در مورد قانون تملک آپارتمان ها

قانون اصلی تملک آپارتمان‌ها در ۱۶ اسفند ماه سال ۱۳۴۳ به تصویب مجلس رسید تا پاسخگوی رشد آپارتمان‌نشینی در ایران باشد. بر اساس آیین‌ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها، ساختمان‌هایی بیشتر از سه واحد مستقل دارد، باید مدیر داشته باشد تا به عنوان بازوی اجرایی، مصوبات مجمع عمومی را عملیاتی کرده و بر تمامی امور مالی و فنی بنا نظارت کنند. تا اینجا شما با ماده تملک آپارتمان نشینی آشنا شدید، اگر سوال یا نظری دارید در زیر بنویسید.