یکی از رایج ترین سوالات ساکنین آپارتمان این است که چگونه شارژ ساختمان محاسبه میشود و اینکه آیا برای محاسبه شارژ قوانینی وجود دارد؟ خب ببینید دوستان، در حالت کلی شارژ ساختمانی که توسط ساکنین واحد ها باید ماهانه پرداخت شود، نرخ ثابت و مشخصی برای همه آپارتمان ها و استان ها ندارد. تا حدود متغیر است. اما ما تلاش کردیم با پرس وجو از مدیران ساختمان در هر محله، یک جدول محاسبه شارژ ساختمان بر اساس تعداد طبقات و واحد ها ایجاد کنیم تا کمک کننده باشد.
شارژ ساختمان چیست؟
شارژ ساختمان طبق قانون تملک آپارتمان، سهم هر واحد از هزینه‌های نگهداری، تعمیرات و مدیریت بخش‌های مشترک و مشاع ساختمان (مانند آسانسور، محوطه، باغچه راهروها و پارکینگ) است که پرداخت آن برای تمامی ساکنان الزامی بوده و بر اساس ماده ۴ این قانون، متناسب با متراژ یا به‌صورت توافقی تعیین میشود. هر واحد موظف است طبق نرخی که مدیر تعیین کرده، شارژ ساختمان را بپردازد. در این صورت پیگیرد قانونی دارد و مدیر میتوان از بابت نپرداختن شارژ ساختمان توسط هر یک از واحدها شکایت کند.
انواع روش محاسبه شارژ ساختمان
- روش محاسبه شارژ بر اساس تعداد واحد
- محاسبه شارژ ساختمان بر اساس تعداد نفرات واحد
- نحوه محاسبه شارژ ساختمان بر اساس متراژ
- روش محاسبه شارژ ساختمان به صورت ترکیبی (متراژ – نفری)
روش محاسبه شارژ بر اساس تعداد واحد
روش محاسبه شارژ بر اساس تعداد واحد، گزینه‌ای ایده‌آل برای ساختمان‌هایی است که هر واحد دارای کنتورهای اختصاصی (آب، برق و گاز) بوده و هزینه‌های مشترک تنها شامل موارد عمومی نظیر نظافت و سرایداری میشود. این روش پرداخت برای شارژ ساختمان برای آپارتمان های مسکونی که متراژشان یکی است بسیار رایج است و اصولا 60 درصد شارژ ساختمان ها بر همین اساس محاسبه میشود.
در این متد، مجموع مخارج بر تعداد واحدها تقسیم شده و مبلغی یکسان برای همه تعیین می‌گردد که هرچند بسیار ساده و سریع است، اما ممکن است از نظر عدالت میان واحدهای کم‌جمعیت و پرجمعیت تفاوت ایجاد کند. به همین دلیل روش های دیگری برای محاسبه شارژ ساختمان در نظر گرفته اند.
یک مثال از محاسبه شارژ ساختمان
برای درک بهتر، فرض کنید یک مجتمع دارای ۱۰ واحد است و کل هزینه‌های ماهانه آن (شامل نظافت و شارژ آسانسور، سرویس پمپ آب، سرویس های موتورخانه، نورپردازی های لامپ حیاط و… ) ۱۵ میلیون تومان برآورد شده؛ در این صورت هر واحد فارغ از متراژ، مبلغ ۱.۵ میلیون تومان پرداخت می‌کند. البته این نرخ کمی زیاد است و به طور معمول هزینه یک ساختمان مسکونی 12 واحدی اصولا ماهانه بیشتر از 5 میلیون نمیشود. به هر حال تقسیم بر تعداد واحد میشود.
محاسبه شارژ ساختمان بر اساس تعداد نفرات واحد
یکی دیگر از روش های معمول محاسبه شارژ ساختمان، این است که تعداد نفرات هر واحد را میسنجد و هر واحد جداگانه محاسبه میشود. چراکه خیلی ها معتقدند که باید در محاسبه شارژ واحدیف عدالت برقرار نمیشود. در ساختمان‌هایی که دارای سیستم آب یا گاز مشترک هستند، عادلانه‌ترین روش، محاسبه شارژ بر اساس تعداد نفرات ساکن در هر واحد است تا هزینه‌های مصرفی دقیقاً متناسب با میزان بهره‌مندی افراد تقسیم شود.
برای مثال، اگر هزینه سرانه برای هر نفر 100 هزار تومان تعیین شده باشد، یک خانوار ۳ نفری مبلغ 300 هزار تومان پرداخت می‌کند، در حالی که یک همسایه تک‌نفره تنها ۵۰ هزار تومان می‌پردازد (البته طبق عرف برخی ساختمان‌ها، کودکان خردسال در این آمار لحاظ نمی‌شوند). تسلط بر این جزئیات حقوقی برای مدیران و ساکنان الزامی است و ما با عرضه کتاب‌های اورجینال قانون نظام مهندسی، این بستر را فراهم کرده‌ایم تا شما با اطمینان کامل به متون اصلی، از بروز هرگونه اختلاف نظر در مجتمع خود جلوگیری کنید. این روش برای خانواده های پرجمعیت عادلانه میشود. چرا که قطعا مثلا میزان استفاده از هرچیزی مثل آسانسور یا حق پارکینگ، برای واحدی که پرجمعیت است زیادتر است.
3. نحوه محاسبه شارژ ساختمان بر اساس متراژ
از دیگر روش های محاسبه شارژ ساختمان، محاسبه بر اساس متراژ هر واحد است. ببینید دوستان، در ساختمان‌های دارای سیستم‌های گرمایشی یا سرمایشی مشترک و متراژهای متفاوت، محاسبه شارژ بر اساس متراژ عادلانه‌ترین روش است؛ به این صورت که مبلغی مشخص برای هر مترمربع تعیین شده و واحدهای بزرگ‌تر سهم بیشتری از هزینه‌ها را می‌پردازند. برای مثال، اگر هزینه هر متر ۱۰ هزار تومان باشد، یک واحد ۱۰۰ متری مبلغ یک میلیون تومان پرداخت خواهد کرد. ما با ارائه نسخه اورجینال کتاب قانون نظام مهندسی، تمامی ضوابط قانونی این محاسبات را به صورت دقیق و مستند در اختیار شما قرار می‌دهیم.
| واحد | متراژ (متر مربع) | محاسبات | مبلغ شارژ (تومان) |
| واحد ۱ | 80 | 80×5,000 | ۴۰۰,۰۰۰ |
| واحد ۲ | 120 | 120×5,000 | ۶۰۰,۰۰۰ |
| واحد ۳ | 150 | 150×5,000 | ۷۵۰,۰۰۰ |
به عنوان مثال، در صورتی که نرخ شارژ به ازای هر مترمربع ۲,۰۰۰ تومان تعیین گردد، حق شارژ برای یک واحد ۱۵۰ متری معادل ۳۰۰,۰۰۰ تومان و برای یک واحد ۲۰۰ متری مبلغ ۴۰۰,۰۰۰ تومان در ماه خواهد بود؛ این تناسب دقیق نشان می‌دهد که در این متد، هزینه‌ها کاملاً بر اساس سهم هر مالک از فضای ساختمان تقسیم میشود.
روش محاسبه شارژ ساختمان به صورت ترکیبی (متراژ – نفری)
روش ترکیبی (متراژ – نفری) عادلانه‌ترین شیوه برای ساختمان‌هایی است که دارای سیستم‌های گرمایش، سرمایش و آب مشترک هستند؛ زیرا در این متد، هم هزینه‌های ثابت (بر اساس مساحت واحد) و هم هزینه‌های مصرفی (بر اساس تعداد ساکنین) به‌طور هم‌زمان لحاظ میشود. در واقع، با تقسیم هزینه‌ها به دو بخش ۵۰ درصدی، عدالت میان یک واحد بزرگ با ساکنان کم و یک واحد کوچک با ساکنان زیاد برقرار می‌گردد.
در جدول زیر، نمونه‌ای از محاسبه شارژ برای یک ساختمان با کل هزینه ۳,۰۰۰,۰۰۰ تومان (۱.۵ میلیون سهم متراژ و ۱.۵ میلیون سهم نفرات) را مشاهده می‌کنید:
جدول نمونه محاسبه شارژ ترکیبی
| واحد | متراژ (متر) | تعداد نفرات | سهم متراژی (تومان) | سهم نفری (تومان) | جمع کل شارژ (تومان) |
| واحد ۱ | ۱۰۰ | ۲ | ۵۰۰,۰۰۰ | ۳۷۵,۰۰۰ | ۸۷۵,۰۰۰ |
| واحد ۲ | ۱۲۰ | ۴ | ۶۰۰,۰۰۰ | ۷۵۰,۰۰۰ | ۱,۳۵۰,۰۰۰ |
| واحد ۳ | ۸۰ | ۱ | ۴۰۰,۰۰۰ | ۱۸۷,۵۰۰ | ۵۸۷,۵۰۰ |
قانون حق پرداخت حق شارژ برای واحد خالی
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت حق شارژ برای تمامی واحدها الزامی است و خالی بودن واحد مانع از تعلق هزینه‌های نگهداری به آن نمیشود. یعنی چه واحد پر باشد چه خالی، مالک یا مستاجر آن باید ماهانه شارژ ساختمان را به مدیر بپردازد. واحد خالی باید سهم خود را از هزینه‌های ثابت و مشاع ساختمان (نظیر هزینه‌های تعمیرات، نظافت یا نصب دوربین) بپردازد، اما از پرداخت هزینه‌های متغیر مصرفی شامل قبوض مشترک آب، برق و گاز و یا حتی تعمیرات فصلی که بر پایه استفاده ساکنین است، معاف خواهد بود. برای مثال تعمیرات آسانسور که اتفاقی پیش می آید، واحدی که یک سال خالی بوده، نیاز نیست پرداخت کند و واقعا در حقش اجحاف میشود اگر مجبور به پرداخت کردن شود.
ذکر این نکته ضروری است که هزینه‌های زیربنایی و عمرانی که در کنار شارژ ساختمان گاها باید پرداخت شود، همواره بر عهده مالک است، در حالی که هزینه‌های مصرفی معمولاً بر اساس توافق، توسط مستأجر پرداخت میشود؛ ما با ارائه نسخه‌های اورجینال و چاپی کتاب قانون نظام مهندسی، مرجعی معتبر برای شفاف‌سازی این حقوق و تکالیف قانونی در اختیار شما قرار می‌دهیم تا با اطمینان کامل بر ضوابط اجرایی مسلط شوید.
مطلب مرتبط: ما مطلبی جداگانه در مورد مسئولیت مالک و مستأجر در پرداخت شارژ تولید کرده ایم. اگر نمیدانید که برای یک تعمیری که پیش آمده چه کسی باید پرداخت کند، این مطلب را بخوانید.
شارژ ساختمان صرف چه چیزهایی باید شود؟
طبق ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، مبالغ جمع‌آوری شده تحت عنوان شارژ، امانتی در دست مدیر ساختمان است که باید صرفاً در جهت منافع عمومی و نگهداری مشاعات هزینه شود. موارد اصلی مصرف شارژ به شرح زیر است:
هزینه‌های خدمات عمومی: شامل حقوق و بیمه سرایدار، نگهبان و هزینه‌های نظافت مشاعات.
قبوض مشترک: پرداخت هزینه‌های مربوط به آب، برق و گاز مشاع (مانند روشنایی حیاط و پارکینگ).
تعمیر و نگهداری تجهیزات: سرویس دوره‌ای آسانسور، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مرکزی، و پمپ آب.
نگهداری فضای سبز: هزینه‌های باغبانی، تهیه کود، سم‌پاشی و آبیاری باغچه.
تجهیز و نوسازی مشاعات: خرید ابزار نظافت، تعویض لامپ‌ها، رنگ‌آمیزی دیوارها و تعمیر خرابی‌های غیرمنتظره.
بخشی از شارژ ساختمان باید در صندوق ذخیره شود
بخشی از شارژ معمولاً باید به‌عنوان «اندوخته احتیاطی» یا صندوق ذخیره برای هزینه‌های سنگین و پیش‌بینی نشده (مانند ایزوگام پشت‌بام یا بازسازی نمای ساختمان، خرابی های سنگین تجهیزات ساختمان یا موارد بازسازی و بنایی) در نظر گرفته شود تا در مواقع بحرانی، فشار مالی ناگهانی به ساکنان وارد نشود.
برای مثال ممکن است در سال یکی دوبار اسانسور از کار بیفتد و موتورش خراب شود و یا پمپ آب بسوزد و یا سنگ های نما بیفتد و هر مشکل دیگری مثلا در اثر سیل و باران مشکلات زیادی پیش بیاید در این صورت مدیر در وهله اول باید ا صندوق بردارد و ما تفاوت باید بین هر واحد تقسیم کند. چون دیگر ربطی به تعداد نفرات و متراژ ندارد.
نحوه برخورد با واحدی که شارژ پرداخت نمیکنه؟
در صورتی که واحدی از پرداخت حق شارژ امتناع ورزد، قانون تملک آپارتمان‌ها مسیر مشخص و قاطعی را برای احقاق حقوق سایر ساکنین پیش‌روی مدیر ساختمان قرار داده است که باید به ترتیب زیر طی شود:
ابلاغ اظهارنامه رسمی: در قدم اول، مدیر ساختمان باید با ارسال یک اخطار کتبی (اظهارنامه)، مهلت مشخصی را برای تسویه بدهی به مالک یا مستأجر ابلاغ کند.
قطع خدمات مشترک: چنانچه پس از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، بدهی پرداخت نشود، مدیر این حق قانونی را دارد که ارائه خدمات مشترک نظیر برق، گاز، آب گرم یا سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی را برای آن واحد متوقف کند. ولی حق پارکینگ نباید گرفته شود چون ملکی است.
پیگیری قضایی و اجرایی: در صورت ادامه امتناع، مدیر می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت یا طرح شکایت در شورای حل اختلاف، علاوه بر دریافت اصل بدهی، خسارت دیرکرد و هزینه‌های دادرسی را نیز مطالبه نموده و حتی حکم توقیف اموال یا منع استفاده از واحد را دریافت کند.
اگر مدیر حق شارژ را زیاد گرفت چه باید کرد؟
مبلغی که واحدها باید ماهانه بپردازند، باید با مشورت مدیر و مالکین ساختمان انجام شود. برای مثال قطعا شارژ اپارتمانی که دارای روف گاردن است، حیاط و باغچه زیبایی دارد، خدمات رفاهی خوبی دارد قطعا بیشتر از یک آپارتمان ساده بدون امکانات رفاهی و زیبایی است. یا مثلا ممکن است شارژ واحد های یک آپارتمانی که در بالا شهر هست ، بیشتر از جنوب شهر باشد. همه این موارد سالانه باید با مشورت و بررسی انجام شود. هر یک از واحد ها حق اظهار نظر دارد. اما همه چیز به اکثریت تمام میشود.
. جدول پرداخت شارژ واحدها
این جدول وضعیت بدهی و واریزی هر واحد را به تفکیک مشخص می‌کند:
| نام مالک/مستأجر | شماره واحد | متراژ | تعداد نفرات | مبلغ ثابت | مبلغ متغیر | مبلغ شارژ کل | بدهی معوقه | تاریخ پرداخت | وضعیت پرداخت |
| ۱ | |||||||||
| ۲ | |||||||||
| ۳ |
عرف شارژ ساختمان در ایران با توجه به سال ۱۴۰۴
عرف شارژ ساختمان در ایران با توجه به سال ۱۴۰۴ و بسته به موقعیت جغرافیایی، امکانات ساختمان و هزینه‌های جاری (نظافت، سرایداری، تعمیرات و مشاعات)، رنج متفاوتی دارد که به طور خلاصه به شرح زیر است:
رنج عرفی در ساختمان‌های معمولی (بدون امکانات خاص)
در آپارتمان‌هایی که امکاناتی مثل استخر یا لابی‌من ندارند، رنج قیمت معمولاً به صورت زیر است:
-
حداقل: حدود ۳۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ تومان ماهانه برای هر واحد (ساختمان‌های قدیمی یا متراژ پایین).
-
متوسط: حدود ۶۰۰,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰,۰۰۰ تومان ماهانه (برای اکثر ساختمان‌های نوساز در محله‌های متوسط کلان‌شهرها).
رنج قیمت در برج‌ها و ساختمان‌های لوکس
در مجتمع‌هایی که دارای لابی‌من ۲۴ ساعته، استخر، سالن ورزشی و سیستم‌های پیشرفته هستند، مبالغ بسیار بالاتر است:
رنج معمول لوکس: از ۳ تا ۸ میلیون تومان ماهانه.
برج‌های خاص (شمال تهران): مبالغ می‌تواند از ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان و حتی بالاتر نیز باشد.
خلاصه در مورد حق شارژ آپارتمان
در این مطلب با نحوه محاسبه شارژ ساختمان خواندید. به طور کلی طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی واحدها (چه پر و چه خالی) موظف به پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک و نگهداری ساختمان هستند تا پایداری و ایمنی بنا حفظ شود. این مبالغ بر اساس متراژ، تعداد نفرات یا به‌صورت توافقی تعیین میشود و استنکاف از آن می‌تواند منجر به قطع خدمات رفاهی و پیگیری‌های قانونی از سوی مدیر ساختمان گردد.