هدف از تولید این پست، آشنایی شما با انواع مجوزهای شهرداری برای ساخت و ساز است. قطعا میدانید که یکی از اصلی ترین مجوزها، مجوز برای ساختمان سازی از سوی شهرداری است. اما یک مهندس سروکارش قطعا برای کارهای دیگر به شهرداری میخورد و باید یک سری مجوز بگیرد. در ادامه در مورد هر یک از این مجوزهای ساخت و ساز شهرداری توضیحاتی داده ایم.
انواع مجوزهایی که از شهرداری گرفته میشود؟
- مجوز شهرداری برای توسعه بنا.
- مجوزهای شهرداری برای اراضی بایر یا باغات.
- مجوزهای شهرداری برای اضافه اشکوب.
- مجوزهای شهرداری برای تعویض مهندس.
- مجوزهای شهرداری برای تغییر نقشه.
- مجوزهای شهرداری برای تخریب و نوسازی.
۱. مجوز ساختمان سازی (احداث بنا در اراضی یا باغات)
پردرخواست ترین مجوزی که از شهرداری گرفته میشود، مجوز برای شروع ساخت و ساز است. هرگونه عملیات ساختمانی باید طبق استانداردهای شهرسازی و طرح‌های جامع شهری باشد. شهرداری با صدور این پروانه، تایید می‌کند که نقشه شما از نظر فنی و قانونی مشکلی ندارد. نظام مهندسی برای ساختمان سازی یک سری مقررات ملی تعیین کرده که شهرداری رعایت آنها برای ساخت و ساز الزام میداند. دریافت مجوز در اصل برای ساخت و ساز دقیقا طبق اصول و مقررات است.
مثال: شخصی در یک قطعه زمین خالی در منطقه لواسان قصد دارد یک ویلای دو طبقه بسازد؛ او قبل از هر اقدامی باید مجوز ساخت از شهرداری منطقه خود دریافت کند تا متراژ و تعداد طبقاتش تایید شود. همچنین مهندس برای ساخت ویلا باید دقیقا طبق مقررات ملی عمل کند. در زیر مراحل دریافت مجوز از شهرداری برای ساختمان سازی بررسی شده.
۱. تشکیل پرونده و ثبت درخواست از دیگر مجوزهای شهرداری
در گام اول، جهت دریافت مجوز برای ساختمان سازی از سوی شهرداری، این است که مالک یا وکیل قانونی او باید با در دست داشتن اصل و کپی سند مالکیت، کارت ملی و فیش پرداخت عوارض نوسازی، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه کند. در این مرحله، درخواست مالک در سیستم سراسری شهرداری ثبت شده و شماره پرونده‌ای برای پیگیری‌های بعدی صادر می‌گردد. نکته مهمی که در مرحله اول دریافت مجوز از شهرداری وجود دارد این است که در ارائه مدارک در این مرحله، از طولانی شدن روند اداری در مراحل بعدی جلوگیری می‌کند.
۲. بازدید کارشناسی از ملک برای اخذ مجوز ساخت و ساز
دومین مرحله برای گرفتن مجوز ساخت، بازدید کارشناسی از سوی مهندس ناظر نظام مهندسی است. پس از تشکیل پرونده، مأمور بازدید از سوی شهرداری به محل ملک اعزام میشود. وظیفه این کارشناس، بررسی ابعاد زمین، عرض گذر (کوچه یا خیابان)، وضعیت ساختمان‌های مجاور و تطبیق واقعیت با سند ملک است. گزارش این بازدید، پایه و اساس تعیین میزان تراکم و تعداد طبقات مجاز خواهد بود.
-
مثال: مهندس ناظر ساختمان بررسی می‌کند که آیا در ملک درختی وجود دارد که نیاز به حفظ آن باشد یا خیر.
۳. صدور دستور نقشه و طراحی مهندسی سومین مرحله اخذ مجوز ساخت
بر اساس گزارش بازدید و ضوابط طرح تفصیلی منطقه، شهرداری سندی تحت عنوان «دستور نقشه» صادر می‌کند. در مطلبی جداگانه در مورد ضوابط شهرداری برای ترسیم نقشه ساختمان در این سند، مواردی نظیر سطح اشغال، تعداد طبقات و میزان عقب‌نشینی احتمالی قید شده است. مالک موظف است این دستور را به مهندس معمار تحویل دهد تا نقشه‌های اجرایی دقیقاً بر اساس این چارچوب طراحی شوند.
-
نکته مهم: نقشه‌های طراحی شده باید پس از اتمام، مجدداً توسط شهرداری بررسی و تایید گردند. در واقعا اسم این مرحله نقشه ازبیلت گفته میشود.
۴. محاسبه و پرداخت عوارض ساخت‌وساز
در این مرحله از دریافت مجوز ساخت از سوی شهرداری ، پس از تایید نهایی نقشه‌ها، واحد محاسبات شهرداری بر اساس متراژ، کاربری و منطقه جغرافیایی، مبلغ عوارض نوسازی و صدور پروانه را محاسبه می‌کند. مالک باید این مبالغ را به حساب شهرداری و سازمان‌های مربوطه (مانند آموزش و پرورش و بیمه) واریز نماید. تسویه فیش‌های عوارض، پیش‌شرط ورود به مرحله تعیین ناظر است.
۵. تعیین ناظر و عقد قرارداد نظارت
در این مرحله، سازمان نظام مهندسی یا شهرداری (بسته به متراژ پروژه)، مهندسان ناظر در رشته‌های معماری، سازه، برق و مکانیک را معرفی می‌کند. این مهندسان دارای پروانه اشتغال بوده و صلاحیت انجام کار را دارند. در واقع اسم مهندس ناظرین در زمان پروانه ساخت قید میشود. مالک موظف است با مهندس ناظر قرارداد منعقد نموده و برگه‌های سهمیه آنها را در پرونده ثبت کند.
ناظر مسئولیت دارد در طول عملیات، رعایت استانداردهای فنی را کنترل و گزارش‌های مرحله‌ای را به شهرداری ارائه دهد. کوچکترین اشتباهی که در اجرای ساختمان انجام شده باشد، مسئولش مهندس ناظر است. برای مثال متروپلی که در آبادان ریخت، مسئولش مهندس ناظری بود که با رشوه پای اجرای درست کار امضا کرده بود.
۶. چاپ و صدور پروانه ساخت (جواز)
در آخرین مرحله، پس از تایید نهایی تمامی برگه‌های تعهد مهندسین و تطبیق نقشه‌ها با پرداخت‌های مالی، پروانه ساختمان چاپ میشود. در نظر داشته باشید که پروانه با مجوز فرق دارد. مجوز اول کار داده میشود، پروانه ساخت آخر کار. این دفترچه قانونی شامل تمامی مشخصات فنی، مهلت شروع و اتمام پروژه و نام مهندسان ناظر است. با دریافت این سند، مالک رسماً اجازه دارد عملیات حصارکشی و ساخت‌وساز را آغاز کند.
مطلب مرتبط را بخوانید: چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟
۲. پروانه تخریب و نوسازی، دومین مجوز از شهرداری
یکی دیگر از مجوزهایی که از شهرداری دریافت میشود، مجوز بازسازی و مجوز تخریب است. ببینید دوستان، اگر ملکی قدیمی (کلنگی) دارید و قصد دارید آن را کاملاً تخریب کرده و به جای آن ساختمانی جدید بنا کنید، به این مجوز نیاز دارید. شهرداری در این مرحله موارد ایمنی و پایداری سازه‌های مجاور را بررسی می‌کند.
مثال: مالک یک خانه قدیمی ۵۰ ساله در مرکز شهر می‌خواهد آن را تخریب کرده و یک آپارتمان ۵ طبقه مدرن بسازد. در مطلبی جداگانه در مورد قوانین تخریب ساختمان توضیح داده ایم.
۳. مجوز تعویض مهندس از سوی شهرداری
از آنجایی که مهندس ناظر پل ارتباطی بین مالک و شهرداری برای تضمین کیفیت است، تغییر او به سادگی امکان‌پذیر نیست. حتما باید درخواست تعویض مهندس ناظر صادر شود. اگر به هر دلیلی (مثل مهاجرت مهندس یا عدم تفاهم) نیاز به جایگزینی باشد، باید مجوز رسمی صادر شود.
بگذارید یک مثال بزنیم. فرض کنید در اواسط پروژه، مهندس ناظر به دلیل بیماری جسمی که در طول پروژه برایش پیش آمده دیگر توانایی ادامه کار را ندارد؛ مالک باید با مراجعه به شهرداری و نظام مهندسی، پروانه تعویض مهندس را دریافت کند تا شخص جدیدی مسئولیت را بپذیرد. در هر صورت هر ساختمانی برای دریافت پروانه نیاز به مهندس ناظر دارد.
۴. پروانه تغییر نقشه از دیگر مجوزهای شهرداری
اگر پس از دریافت پروانه ساخت و در حین کار، تصمیم بگیرید چیدمان داخلی، ابعاد فضاها یا مشاعات را تغییر دهید، باید نقشه جدید به تایید شهرداری برسد. این فرآیند معمولاً زمان‌بر است. برای مثال ممکن است به یک سری دلایل درست بعد از دریافت پروانه و ساخت و ساز، مهندس طراح متوجه شود که باید یک جابه جایی رخ دهد. مثلا اگر آشپزخانه‌ها را در ضلع شمالی قرار دهد، نورگیری بهتری خواهد داشت؛ او باید برای این جابه‌جایی، پروانه تغییر نقشه بگیرد.
۵. پروانه توسعه بنا، یکی دیگر از مجوزهای شهرداری است
این مجوز زمانی کاربرد دارد که بخواهید به مساحت ساختمان فعلی (در سطح زمین) اضافه کنید. یعنی بنای موجود را از طرفین یا از پشت گسترش دهید. بگذارید یک مثال بزنیم از این نوع مجوز شهرداری. فرض کنید صاحب یک مغازه کوچک که زمینِ پشت مغازه‌اش هم متعلق به خودش است، تصمیم می‌گیرد با تخریب دیوار پشتی، فضای مغازه را ۱۰ متر بزرگ‌تر کند.
۶. پروانه اضافه اشکوب (اضافه بنای عمودی)
اگر قصد داشته باشید بدون افزایش سطح اشغال روی زمین، بر تعداد طبقات ساختمان خود اضافه کنید، باید این مجوز را دریافت کنید. شهرداری در اینجا مقاومت پی و اسکلت ساختمان قدیمی را به دقت بررسی می‌کند. مطلب مرتبط را حتما بخوانید: ساخت طبقه اضافی روی طبقات ساختمان چه مراحلی دارد.
مثال: مالک یک آپارتمان ۲ طبقه تصمیم می‌گیرد یک واحد کوچک (سوییت) یا یک طبقه کامل روی پشت‌بام بسازد؛ این کار مصداق بارز “اضافه اشکوب” است.
۷. مجوز تغییر کاربری از مجوزهایی که شهرداری میدهد
نوع دیگری از مجوزی که از شهرداری گرفته میشود، مجوز تغییر کاربری است. هر ملک طبق طرح جامع شهری، دارای یک هویت مشخص (مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی) است. اگر بخواهید فعالیت متفاوتی در آن ملک انجام دهید که با هدف اولیه ساخت آن مغایر باشد، باید مجوز تغییر کاربری دریافت کنید. شهرداری بر اساس منطقه و ضوابط، امکان این تغییر را بررسی می‌کند. بگذارید یک مثال بزنیم تا این نوع مجوز را بهتر بشناسید.
مثال: یک مالک یک واحد آپارتمان مسکونی کوچک در طبقه همکفِ یک خیابان پررفت‌وآمد دارد و قصد دارد آن را تبدیل به یک داروخانه یا دفتر پیشخوان دولت کند؛ یا کلا از مسکونی تبدیل به ملک تجاری کند. مالک برای این کار حتماً به مجوز تغییر کاربری نیاز دارد که باید به شهرداری رجوع کند.
۸. مجوز تأسیس کسب‌وکار (جواز کسب)
برای راه‌اندازی هر نوع واحد صنفی، علاوه بر تاییدیه اتحادیه‌ها، شهرداری نیز باید از نظر موقعیت مکانی، ایجاد مزاحمت برای همسایگان، رعایت سد معبر و مسائل بهداشتی، کسب‌وکار مورد نظر را تایید کند. این مجوز خودش مراحلی دارد.
بگذارید باز هم یک مثال بزنیم. فرض کنید فردی قصد دارد در یک مغازه، رستوران یا تهیه غذا راه‌اندازی کند؛ او باید از شهرداری مجوز بگیرد تا تایید شود که محل نصب دودکش‌ها، دفع پسماند و ترافیک احتمالی مشتریان، استانداردهای لازم شهری را داراست.
تفاوت بین پروانه ساخت و مجوز ساخت
خیلی از مهندسین در اول راه فکر میکنند که پروانه ساخت با مجوز ساخت یکی است. اما این دو با هم فرق دارند. تفاوت اصلی میان این دو در ماهیت حقوقی آن‌هاست؛ به‌طوری‌که مجوز از شهرداری برای ساختمان سازی صرفاً یک تاییدیه اداری برای طی کردن روال‌های قانونی در شهرداری محسوب میشود. در حالی که پروانه ساخت سند نهایی و رسمی است که اجازه شروع عملیات اجرایی و ساخت‌وساز را صادر می‌کند.
به طور کلی مجوز شهرداری اول راه و پروانه آخر کار داده میشود. لازم به ذکر است که دریافت مجوز برای این بناها در شهرهای کوچک به‌مراتب ساده‌تر از کلان‌شهرهاست و اولویت اصلی ارگان‌های ناظر، اطمینان از ایمنی سازه و حفظ امنیت ساختمان‌های مجاور در برابر توسعه‌های عمودی و متراژهای مختلف این نوع ساختمان‌هاست.
مدارک موردنیاز برای اخذ مجوز ساختمان سازی از شهرداری
برای دریافت مجوز ساختمان سازی، مدارک مورد نیاز به دو دسته «مدارک هویتی و ملکی» و «مدارک فنی و مهندسی» تقسیم می‌شوند. لیست دقیق این مدارک به شرح زیر است:
۱. مدارک هویتی و مالکیت (مرحله تشکیل پرونده)
- اصل و کپی سند مالکیت: (سند تک‌برگ یا بنچاق)
- مدارک شناسایی مالک: اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه مالک (یا تمامی مالکین در صورت مشاع بودن).
- حضور مالک یا وکیل قانونی: در صورت حضور وکیل، ارائه وکالت‌نامه رسمی و معتبر که حق اخذ پروانه در آن ذکر شده باشد.
- برگه تسویه حساب عوارض: فیش پرداخت شده عوارض نوسازی و عوارض پسماند سال جاری.
- کد پستی ده رقمی: مربوط به ملک مورد نظر.
۲. مدارک فنی و نقشه‌ها (مرحله طراحی)
- نقشه utm: نقشه مختصات جغرافیایی دقیق ملک (تایید شده توسط کارشناس رسمی).
- دستور نقشه: (که در مرحله اول توسط شهرداری صادر شده است).
- نقشه‌های چهارگانه معماری: شامل نقشه‌های معماری، محاسبات سازه، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی (تایید شده توسط مهندسین دارای پروانه).
- برگه تعهد نظارت: برگه‌ای که توسط مهندسین ناظر امضا و در دفاتر اسناد رسمی گواهی شده باشد.
۳. سایر مدارک (بسته به نوع پروژه)
- برگه تعهد رعایت اصلاحی: در صورتی که ملک طبق طرح تفصیلی نیاز به عقب‌نشینی داشته باشد.
- دفترچه محاسبات: برای ساختمان‌های با متراژ بالا یا تعداد طبقات زیاد.
- تاییدیه آتش‌نشانی: برای ساختمان‌هایی که مشمول ضوابط ایمنی حریق هستند.
- رضایت‌نامه محضری همسایگان: (در موارد خاص، مانند زمانی که قصد پیش‌روی بیش از حد مجاز یا تغییرات در دیوار مشترک را دارید).
- گواهی قطعیت ملک: (در صورتی که ملک از طریق ارگان‌های دولتی یا مزایده واگذار شده باشد).
علت ضرورت اخذ مجوز از شهرداری برای هر کار ساخت و سازی چیست؟
۱. تضمین امنیت جانی و پایداری سازه
از اصلی ترین هدف دریافت مجوز از شهرداری، حفظ امنیت جانی است. با توجه به گسترش آپارتمان‌نشینی و تراکم بالای ساختمان‌ها، رعایت اصول دقیق مهندسی دیگر یک انتخاب نیست، بلکه یک ضرورت حیاتی است. شهرداری با نظارت بر فرآیند ساخت، اطمینان حاصل می‌کند که بنا بر اساس استانداردهای ایمنی و مقررات ملی ساختمان ساخته شده و جان ساکنان آن و ساختمان‌های مجاور به خطر نمی‌افتد.
مثال: در یک پروژه ساختمانی، شهرداری بررسی می‌کند که آیا ضخامت ستون‌ها و مقدار میلگرد مصرفی با وزن طبقات همخوانی دارد یا خیر تا از وقوع فجایع ساختمانی جلوگیری شود.
۲. بهره‌مندی از نظارت تخصصی و مستمر هدف دوم مجوزهای شهرداری
یکی از ارزشمندترین خدماتی که در جریان صدور مجوز ارائه میشود، انتصاب مهندسین ناظر مجرب است. حضور ناظر در تمامی مراحل پروژه، از گودبرداری تا نازک‌کاری، تضمین می‌کند که پیمانکاران از استانداردهای فنی عدول نکنند. بدون دریافت مجوز، مالک از این بازوی نظارتی محروم مانده و ممکن است به دلیل خطاهای اجرایی، دچار خسارات مالی و جانی جبران‌ناپذیری شود.
باز مهم یک مثال: مهندس ناظر در مرحله بتن‌ریزی سقف حضور می‌یابد تا اطمینان حاصل کند کیفیت بتن استفاده شده دقیقاً مطابق با استانداردهای درج شده در پروانه ساخت باشد.
۳. تسهیل در دریافت وام و اعتبارات بانکی
دومین مزیت دریافت مجوز از شهرداری، دریافت وام های بانکی است. ساخت‌وسازهای غیرمجاز از نظر سیستم بانکی فاقد اعتبار و هویت قانونی هستند. فرض کنید که مالکی که برای تکمیل پروژه خود نیاز به وام مشارکت مدنی دارد، تنها با ارائه پروانه ساخت معتبر می‌تواند پرونده خود را در بانک به جریان بیندازد.
۴. پوشش‌های بیمه‌ای و صیانت از نیروی کار از دیگر اهداف مجوزهای ساختمان سازی
ببینید دوستان، اگر کارگری در حین کار دچار حادثه شود، در صورتی که ساختمان مجوز قانونی داشته باشد، شرکت بیمه طبق پروانه صادر شده هزینه‌های درمان و دیه را پوشش میدهد. هستند ساختمان هایی که در شمال کنار دریا و… بدون مجوز ساخته میشود و اخر کار گیر میفتند.
۵. برخورداری از انشعابات زیرساختی (آب، برق، گاز)
از دیگر اهداف دریافت مجوز از شهرداری، برخورداری از انشعابات مانند سازمان آب، برق و گاز است. پروانه ساخت در حقیقت شناسنامه ملک برای دریافت این امتیازات است. بدون داشتن این مجوز، ملک به عنوان یک واحد غیرمجاز شناخته شده و از دریافت انشعابات دائم محروم می‌ماند که عملاً بهره‌برداری از ساختمان را غیرممکن می‌سازد.
تا اینجا شما با مراحل دریافت مجوزهای شهرداری برای ساختمان سازی آشنا شدید. اگر شما برای هر کاری و دریافت هر مجوزی با مشکل روبه رو شدید و سوال دارید در زیر بنویسید پاسخ میدهیم.
شهرداری واقعا توی مجوز دادن جدیدا خیلی فس فس میکنه