اگر قصد بازسازی آپارتمان یا خانه خود را دارید در وهله اول باید مجوز بازسازی از شهرداری بگیرید. بدون مجوز نمیتوانید به کارهای کلی تعمیراتی و بازسازی خانه و ساختمان خود بپردازید. یک سری قوانین برای بازسازی وجود دارد که اجرای آن بستگی به این دارد که تعمیرات و بازسازی اساسی است یا غیراساسی. در ادامه شفاف سازی کرده ایم.
چه زمانی به مجوز بازسازی از سوی شهرداری نیاز داریم؟
قوانین شهرداری در مورد بازسازی این است که اگر تغییرات شما به سازه ساختمان (ستون، سقف، دیوارهای باربر) آسیب بزند یا مشاعات و نمای اصلی را تغییر دهد و به طور کلی تعمیرات اساسی داشته باشید به طوری که نیاز به تخریب باشد، نیاز به مجوز دارید. در غیر این صورت اگر بازسازی غیراساسی و جزئی باشد نیازی به دریافت مجوز نیست.
مواردی که برای بازسازی مجوز نمیخواهد (تعمیرات جزئی):
- رنگآمیزی دیوارهای داخلی و خارجی، نقاشی و نصب کاغذ دیواری.
- تعویض کابینت، کمد دیواری و کاشی و سرامیک کف حیاط یا کف واحد یا خانه، کف راه پله و…
- تعویض لولهکشی و سیمکشی داخلی آپارتمان یا خانه ویلایی
- راه اندازی و نصب سیستمهای سرمایشی و گرمایشی (مثل پکیج یا کولر).
- ایزولاسیون پشتبام (ایزوگام).
مواردی که حتماً برای بازسازی مجوز میخواهد (تعمیرات اساسی):
- تخریب یک یا تعدادی از دیوارهایی که بار ساختمان روی آنهاست.
- جابهجایی یا تغییر شکل راهپلهها، ورودی و مشاعات.
- تغییرات کلی در نمای ساختمان و تخریب بخشی از آن برای زیباسازی
- جابهجایی دیوارهای پارکینگ یا انبار یا حذف انبارها، حذف باغچه و حتی حذف درختی که در ورودی رشد کرده حتما نیاز به مجوز دارد.
- احداث حوض یا استخر در حیاط (در صورتی که فضای پارکینگ را اشغال کند).
مطلب مرتبط را بخوانید: بازسازی خانه چه مراحلی دارد؟
مدارک و مراحل لازم جهت دریافت مجوز بازسازی ساختمان
برای دریافت پروانه تعمیرات و بازسازی از شهرداری، تهیه و ارائه مدارک زیر الزامی است:
۱. مدارک شناسایی و مالکیت
- سند مالکیت: اصل و تصویر سند تکبرگ یا دفترچهای.
- مدارک هویتی: کپی کارت ملی و شناسنامه مالک.
- وکالتنامه: در صورت مراجعه وکیل، ارائه اصل و کپی وکالتنامه رسمی و مدارک شناسایی وکیل الزامی است.
- اسناد تکمیلی: کپی بنچاق (در صورت تفکیک سند)، صورتمجلس تفکیکی و نقشه تفکیکی ملک.
۲. مدارک فنی و سوابق ساختمان
- سوابق ساخت: اصل و کپی گواهی پایانکار ساختمان یا جواز ساخت قبلی.
- قبوض خدماتی: اصل و تصویر قبوض چهارگانه (آب، برق، گاز و تلفن).
۳. استعلامات و تاییدیهها
- تاییدیه بیمه: ارائه جوابیه سازمان بیمه.
- تاییدیه آتشنشانی: اخذ و ارائه تاییدیه ایمنی از سازمان آتشنشانی.
- استعلام میراث فرهنگی: در صورتی که ملک در محدوده بافت فرسوده یا تاریخی قرار داشته باشد، اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی الزامی است.
۴. امور اداری و مالی
- فرم درخواست: تکمیل دقیق فرم تقاضای مجوز تعمیرات در واحد مربوطه.
- عوارض نوسازی: اصل و کپی فیش پرداختشده عوارض نوسازی سال جاری.
نکته مهم: مراحل بازسازی تنها پس از تایید نهایی کارشناس شهرداری و صدور کتبی مجوز آغاز میگردد. انجام هرگونه عملیات ساختمانی بدون مجوز میتواند منجر به جریمه یا توقف پروژه توسط پلیس ساختمان شود.
۲. مراحل گرفتن مجوز بازسازی از شهرداری
برای دریافت این مجوز شهرداری برای ساختمان سازی، مراحل زیر را طی کنید:
- مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر: در کلانشهرها (مثل تهران) باید به این دفاتر و در شهرهای کوچک به خود واحد شهرسازی شهرداری مراجعه کنید.
- ارائه درخواست و تشکیل پرونده: مالک یا وکیل قانونی او باید با در دست داشتن مدارک، فرم درخواست تعمیرات را پر کند.
- بازدید کارشناس فنی: شهرداری یک کارشناس به محل ملک میفرستد تا بررسی کند تغییرات مدنظر شما به ایمنی ساختمان آسیب میزند یا خیر.
- بررسی گزارش و تایید طرح: اگر کارشناس تایید کند، گزارش به بخش شهرسازی میرود. در موارد حساس، ممکن است نیاز به ارائه نقشه تایید شده توسط مهندس داشته باشید.
- پرداخت عوارض: مبلغی به عنوان عوارض نوسازی یا خدمات تحت عنوان “هزینه مجوز تعمیرات” باید پرداخت شود.
- صدور مجوز: در نهایت، برگهای تحت عنوان «پروانه تعمیرات» صادر میشود که در آن نوع تعمیرات مجاز و مدت زمان اعتبار آن درج شده است.
۳. مدارک لازم
- اصل و کپی سند مالکیت (یا بنچاق).
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک/مالکین.
- فیش تسویه حساب عوارض نوسازی سال جاری.
- کد پستی ملک.
- (در صورت نیاز) نقشههای تفکیکی ملک.
نکته مهم: لازم است بدانید که اگر بدون مجوز بازسازی و تغییرات از شهرداری اقدام به تخریب دیوارهای اصلی یا تغییر نما کنید، هم همسایگان، مالکین در واحدها میتوانند از شما شکایت کنند و همچنین پلیس +10 میتواند پروژه را متوقف کند و پرونده شما به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده شود که منجر به جریمههای سنگین یا دستور بازگشت به حالت اولیه میشود.
مراحل اخذ مجوز بازسازی ساختمان
در ادامه، مراحل اخذ مجوز بازسازی ساختمان بر اساس جدول ارسالی شما، به صورت متنی و با جزئیات کامل در قالب پاراگرافهای تفصیلی بازنویسی شده است. این دستهبندی به شما کمک میکند تا تفاوت مسیر اداری بین تعمیرات جزئی (غیر اساسی) و تعمیرات اساسی (بازسازی) را به وضوح درک کنید:
۱. تشکیل پرونده و ثبت درخواست اولیه
اولین قدم برای هر نوع تغییراتی در ساختمان، البته فقط از نوع بازسازی کلان و کلی، حضور مالک یا نماینده قانونی (وکیل) در دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا معاونت شهرسازی شهرداری منطقه است. یعنی در این مرحله از تغییرات، باید هویت مالک و وضعیت ملک بررسی شده و متناسب با نوع تغییرات، فرمهای مخصوصی در اختیار متقاضی قرار میگیرد. برای تعمیرات غیر اساسی، «فرم تعهد تعمیرات» تکمیل میشود.
بگذارید یک مثال بزنیم مالکی میخواهد نمای ساختمان خود را به طور کامل تغییر دهد و ظاهرش تغییر دخد، باید به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده و درخواستش را ارائه دهد و با ارائه سند مالکیت، فرم درخواست بازسازی اساسی را پر کند.
۲. فرآیند بازدید کارشناس و گزارش فنی مرحله دوم قانون بازسازی
پس از ثبت درخواست الکترونیکی و مکتوب شده، از سوی شهرداری، مهندس ناظر اعزام شده تا محل را بازدید کند. کارشناس شهرداری به همراه مالک از محل پروژه دیدن کرده و با ترسیم کروکی و تهیه گزارش دقیق، وضعیت موجود را ثبت میکند. این بازدید برای اطمینان از این است که بازسازی مدنظر مالک، باعث آسیب به اسکلت ساختمان یا تجاوز به حقوق مشاعات و همسایگان نشود. در تعمیرات غیر اساسی نیز بازدید انجام میشود اما فرآیند اداری و ثبت دبیرخانهای آن بسیار کوتاهتر است.
فرض کنید شما به عنوان مالک ساختمان، قصد دارید که دیوارهای داخلی را جابهجا کند، یا دیواری را حذف کنید تا آشپزخانه با هال یکی شود. کارشناس و مهندس طراح از سوی نظام مهندسی در بازدید خود بررسی میکند که آیا این دیوارها باربر هستند یا خیر؛ سپس کروکی وضع موجود و تغییرات پیشنهادی را ترسیم میکند.
۳. بررسی مدارک و تاییدیه از سوی نظام مهندسی
در این مرحله، تمامی مدارک شامل گزارش کارشناس و مهندس ناظر، نقشههای پیشنهادی و نقشه utm (در صورت نیاز) و فیش پرداخت عوارض نوسازی و خدمات توسط واحد شهرسازی بررسی میشود. طبق قانون شهرداری در بازسازیهای اساسی، پرونده باید فیلترهای بیشتری را رد کند اگر پای مشاعات و فضای خارجی در میان است باید محدودههای قانونی زمین و معابر اطراف کنترل شود.
مثال: اگر در گزارش کارشناس ذکر شده باشد که بازسازی باعث افزایش ارتفاع ناگهانی ساختمان میشود، رئیس بَر و کف در این مرحله از تایید نهایی خودداری کرده و اصلاحات جدیدی را به مالک ابلاغ میکند.
۴. صدور دستور تهیه پروانه و تاییدات مالی
طبق قانون شهرداری برای بازسازی پس از تاییدات فنی، پیشنویس پروانه بازسازی تهیه شده و به معاونت مالی و اداری ارجاع میگردد تا عوارض مربوط به بازسازی محاسبه و دریافت شود. هزینه مجوز بازسازی دقیقا مشخص نیست. متاسفانه عدد ثابتی در ایران ندارد. زمانی که شما هزینه مجوز را پرداخت کنید، مجوز به کد پستی ارسال میشود.
مثال: برای بازسازی یک مجتمع که شامل تغییرات در پارکینگ و نما است، مالک باید پس از تایید نقشه، فیشهای عوارض بازسازی را در بانک پرداخت کند تا سیستم اجازه صدور پیشنویس را بدهد.
۵. صدور نهایی مجوز یا پروانه بازسازی
در آخرین مرحله از مجوز بازسازی از شهرداری، پس از طی شدن تمامی مراحل اداری و تاییدات سیستمی، «مجوز تعمیرات» یا «پروانه بازسازی» صادر و به مالک تحویل داده میشود. این برگه رسمی مشخص میکند که مالک دقیقا چه کارهایی را در چه مدت زمانی میتواند انجام دهد. داشتن این مجوز به مالک امنیت خاطر میدهد که در صورت مراجعه پلیس ساختمان، فعالیت وی کاملاً قانونی است و هیچ خطری مبنی بر توقف پروژه یا جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود ندارد.
مثال: پس از دریافت پروانه، مالک میتواند با خیال راحت داربست نصب کرده و عملیات تغییر نما یا تقویت ستونها را شروع کند، چرا که تمامی این مراحل قبلاً به تایید شهرداری رسیده است.
در اینجا جدول مراحل اداری اخذ مجوز تعمیرات اساسی ساختمان، به صورت تفکیک شده و گامبهگام آورده شده است:
مراحل اخذ مجوز تعمیرات اساسی ساختمان (شهرداری)
| ردیف | شرح مرحله اداری | وضعیت (اساسی) |
| ۱ | مراجعه مالک یا وکیل قانونی به دفتر خدمات الکترونیک یا معاونت شهرسازی | ✅ |
| ۲ | دریافت و تکمیل فرم مخصوص درخواست بازسازی (فرم بازسازی اساسی) | ✅ |
| ۳ | صدور دستور بازدید توسط معاونت شهرسازی | ✅ |
| ۴ | ثبت رسمی دستور بازدید در دبیرخانه شهرداری منطقه | ✅ |
| ۵ | تعیین نوبت بازدید توسط باجه اطلاعات معاونت شهرسازی | ✅ |
| ۶ | بازدید کارشناس فنی از محل پروژه به همراه مالک یا نماینده | ✅ |
| ۷ | ترسیم کروکی وضع موجود و ارائه گزارش کارشناسی توسط بازرس | ✅ |
| ۸ | بررسی دقیق مدارک مالکیت، گزارش کارشناس و فیشهای عوارض نوسازی | ✅ |
| ۹ | تایید درخواست توسط رئیس شهرسازی ناحیه | ✅ |
| ۱۰ | تایید توسط رئیس بر و کف یا رئیس شهرداری ناحیه | ✅ |
| ۱۱ | تهیه پیشنویس پروانه و صدور دستور رسمی تهیه پروانه بازسازی | ✅ |
| ۱۲ | تایید نهایی پیشنویس توسط معاونت مالی و رئیس بر و کف | ✅ |
| ۱۳ | صدور نهایی مجوز یا پروانه بازسازی اساسی ساختمان | ✅ |
مطلب مرتبط: بازسازی خانه چقدر طول میکشد؟
مدارک تکمیلی و اضافی برای صدور مجوز بازسازی
- رضایتنامه یا استشهاد محلی: جهت پیشگیری از شکایت همسایگان
- گزارش ایمنی یا تاییدیه فنی مهندس ناظر نظام مهندسی: برای تعمیرات اساسی و تغییرات در سازه و اسکلت ساختمان و بنای کلی.
- گزارش بیمه یا نامه سازمان تامین اجتماعی: جهت پوشش بیمهای کارگران پروژه بازسازی
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای احراز مالکیت در املاک دارای ابهام ثبتی یا مشکلات حقوقی.
- گواهی عدم خلاف یا پایانکار قبلی: برای املاک دارای سابقه تخلف یا فاقد پایانکار رسمی.
- نامه از اداره اوقاف یا مراجع ذیصلاح: مخصوص املاک وقفی یا دارای شرایط حقوقی خاص که از سوی مهندس ذیصلاح انجام میشود.
- نقشههای معماری و سازهای تایید شده: برای بازسازیهای گسترده و دارای ماهیت فنی.
- مجوز سازمان میراث فرهنگی: برای املاک واقع در بافت فرسوده، تاریخی یا واجد ارزش فرهنگی.
- تاییدیه ادارات خدماترسان (آب، برق، گاز، مخابرات): در صورت تاثیر بازسازی بر شبکههای خدمات شهری.
قوانین شهرداری در مورد بازسازی به طور خلاصه
قوانین شهرداری در مورد بازسازی ساختمان مرز میان تعمیرات جزئی و اساسی را تعیین میکند. نیاز نیست نگران باشید و فکر کنید که برای کف سازی باید از شهرداری مجوز بگیرید. به طور کلی طبق این ضوابط، عملیاتی که به پایداری سازه یا نمای شهر لطمه نمیزند (مانند نقاشی، تعویض کابینت یا کفسازی) نیاز به مجوز ندارد؛ اما برای مواردی نظیر جابهجایی دیوارهای باربر، تغییر در محل راهپله، یا حذف پارکینگ، دریافت مجوز رسمی الزامی است.
قانون تعمیرات در آپارتمان به طور خلاصه
مطابق با قانون تعمیرات در آپارتمان، هر مالک واحدها حق این را دارد که در محدوده اختصاصی خود تغییراتی ایجاد کند، اما اگر درخواست تغییرات مشاعات دارد باید با واحدهای دیگر به توافق برسد و مدیر ساختمان درخواست را ثبت کند. در واقع تمامی این موارد به شرطی است که این اقدامات به حقوق سایر واحدها و ساختار کلی بنا آسیبی وارد نکند. طبق قانون تملک آپارتمانها، انجام تعمیراتی که باعث ایجاد سروصدای نامتعارف یا نشت رطوبت به طبقات دیگر شود، ممنوع است. پیشنهاد میشود پیش از شروع هرگونه عملیات، مدیر ساختمان را در جریان بگذارید و ساعات کاری را به گونهای تنظیم کنید که مخل آسایش همسایگان در ساعات استراحت نشود.
مطلب مرتبط: قانون تخریب ساختمان چیست؟
قانون بنایی در آپارتمان
قانون بنایی در آپارتمان همان قانون تعمیرات است، فرقی ندارد. در زمان بنایی در واحدهای مسکونی، مالک موظف است نسبت به انتقال سریع نخالههای ساختمانی به خارج از ساختمان اقدام کند و از سد معبر در راهروها یا حیاط پرهیز نماید. همچنین، استفاده از آسانسور برای حمل مصالح سنگین (مانند سیمان و آجر) ممنوع بوده و باید مدیر ساختمان در صورت روئیت هشدار جدی دهد در غیر این صورت، در صورت خرابی آسانسور، مالک باید خسارت دهد. رعایت استانداردهای فنی در لولهکشی و عایقکاری کف (ایزوگام) در این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است تا از بروز خسارات آتی جلوگیری شود.
قانون تغییر در مشاعات ساختمان
قانون تغییر در مشاعات ساختمان بسیار سختگیرانه است، چراکه زیرا مشاعات (مانند حیاط، پشتبام، راهروها و نمای بیرونی) متعلق به تمام مالکین آپارتمان است و کسی حق ندارد که تعمیرات انجام دهد. طبق قانون، هیچ مالکی حق ندارد بدون رضایت ۱۰۰ درصدی تمام شرکای ساختمان، تغییری در شکل یا کاربری مشاعات ایجاد کند. این قانون برای دریافت مجوز بازسازی خانه کلنگی و ویلایی وجود ندارد.
هزینه مجوز بازسازی خانه
هزینه مجوز بازسازی خانه یک عدد ثابت نیست و به عوامل متعددی از جمله متراژ بنا، منطقه شهرداری (ارزش معاملاتی ملک)، نوع تعمیرات (اساسی یا جزیی) و سال ساخت ساختمان بستگی دارد و سال به سال تغییر میکند. این هزینهها شامل مبالغ مربوط به فیشهای نوسازی، حقالزحمه کارشناسی بازدید، عوارض اداری و در صورت نیاز، هزینههای مهندس ناظر برای تغییرات سازهای میشود.
مجوز بازسازی بنای قدیمی
مجوز بازسازی بنای قدیمی در صورتی که ملک در بافت تاریخی یا حفاظتی شهر واقع شده باشد، نیازمند استعلام مستقیم از سازمان میراث فرهنگی است. ممکن است در صورت تعمیرات، بخش زیادی از بنا ریزش پیدا کند. لازم است بدانید که اگر بنای قدیمی شما دارای پایانکار بسیار قدیمی یا فاقد آن باشد، ممکن است در مراحل اداری نیاز به بهروزرسانی پرونده ثبتی ملک نیز پیدا کنید. تا اینجا شما با نحوه دریافت مجوز بازسازی و قانون تعمیرات از سوی شهرداری آشنا شدید، اگر سوالی دارید در زیر کامنت کنید.